Seu imóvel se enquadra na Lei de Anistia 2020?

Sancionada em outubro último pelo prefeito Bruno Covas, a Lei de Regularização de Edificações (ou "Lei de Anistia", como é popularmente conhecida) veio para permitir que os municípes com imóveis irregulares - inclusive comerciais -, construídos até julho de 2014, se adequem às normas da Prefeitura de São Paulo após o Plano Diretor 2014. 

Desde que começou a ser discutida, a Lei virou alvo de estudos do Comitê de Política Urbana (CPU) da Associação Comercial de São Paulo (ACSP), onde um grupo de trabalho técnico desenvolveu um conjunto de propostas protocolado na Câmara Municipal de SP. Aprovado, o projeto sofreu alterações, que incluiu propostas da ACSP. 

Esta é a quarta vez que a cidade promulga uma lei do tipo, tendo recebido 30 mil solicitações em 1987, 48 mil em 1994 e 93 mil em 2003. Agora, a previsão da Prefeitura é de regularizar 750 mil imóveis, segundo o advogado especialista na área imobiliária Alexandre Magno Santana Pereira, sócio-diretor da Magno Santana Sociedade de Advogados.  

Mas, como toda nova lei, a de Anistia suscita dúvidas, como definir quem pode ou não regularizar seu imóvel, ou como beneficiar o comércio, e até particularidades, como a não-retroatividade do imposto para imóveis irregulares. 

Essas e outras questões foram esclarecidas por Pereira na palestra "Lei de Regularização Imobiliária 2020. Lei de Anistia? Meu Imóvel se Enquadra Nesta Lei?, realizada pela Distrital Centro na sede da ACSP, na última quarta (11/02).

"O objetivo principal é informar quem pode ou não regularizar seu imóvel, quais as condições, procedimentos, prazo e a documentação necessária", diz o especialista, que também é vice-superintendente da Distrital Centro. Presente ao evento, o diretor-superintendente da Distrital, Alexandre Luiz Ortiz, deu as boas-vindas ao palestrante.

Mas, se a nova Lei promete facilitar a vida do proprietário de um imóvel, vale lembrar que anistia não é o mesmo que perdão, alerta o advogado. "É apenas uma alternativa legal para o cidadão regularizar sua empresa ou residência. Inclusive a atividade comercial." A seguir, confira os principais pontos da lei esclarecidas pelo especialista: 

QUAL A FINALIDADE E ABRANGÊNCIA DA LEI?  

- Regularização de edificações;

- Emissão de documento de regularidade (Habite-se, certificado de conclusão da obra, etc);

- Só abrange imóveis edificados e reformados até 31/07/2014, com condições de higiene, segurança de uso, acessibilidade, estabilidade e salubridade.

E OS BENEFÍCIOS?

- Valorização do bem: valor de mercado condizente com suas características;

- Eliminação do risco de multas: em caso de irregularidade, multas aplicadas podem chegar a valores muito maiores do que o custo da regularização. Podem, inclusive, levar a situações mais graves - como a demolição da área irregular;

- Utilização comercial: um imóvel regularizado pode conseguir a licença de funcionamento- o Habite-se. Sem a devida documentação, esse imóvel não pode funcionar;

- Diminuição do IPTU: o cálculo é feito sob a construção. O imóvel que não tem comprovação nos cadastros da prefeitura é considerado tereno vazio, pois não cumpre seu papel social - influenciando o valor do imposto a pagar; 

- Utilização como garantia: para obter empréstimos bancários, tanto pessoais como para investimento em negócios;

- Financiamento imobiliário: o objetivo do municipio conceder à população a garantia sobre seu umóvel residencial ou comercial, permitindo seu financiamento, transferência, aluguel ou venda de forma regular.

QUEM NÃO ENTRA?

- Edificações em logradouros ou terrenos públicos;

- Construções inseridas nos perímetros de operações urbanas e operações interligadas; 

- Imóveis situados em faixas não edificadas junto a represas, galerias ou linhas de transmissão de energia;

- Construções com ação judicial em andamento. 

O IPTU SERÁ RETROATIVO? 

Pergunta frequente que gera dúvidas e insegurança para optar ou não pela regularização do imóvel, segundo o advogado. Ele lembra, porém, que Lei deixa claro em seu artigo 26 que não haverá retroatividade do valor cobrado no IPTU do imóvel regularizado. 

Veja: Art. 26. Ficam remidos os créditos tributários do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU pretéritos decorrentes dos procedimentos de regularizações previstas nesta Lei.

"Eventual ajuste no cadastro fiscal do imóvel valerá a partir de 2020, não voltando cinco anos como normalmente ocorre em outras situações não amparadas pela Lei 17202/2020", destaca.

COMO A LEI PODE BENEFICIAR O COMÉRCIO?

A nova Lei da Anistia pode beneficiar os comerciantes paulistanos no sentido de conseguir a Licença de Funcionamento, segundo Pereira. "Para obtê-la, é necessário que o imóvel - ou seja, a edificação - esteja regular", diz.

"Sejam comerciantes que têm imóveis próprios ou locados, está aí um benefício que a Lei traz. Inclusive para regularizar a atividade comercial", explica. 

Para regularizar o imóvel alugado para fins comerciais, é importante que o comerciante contate o proprietário, para que ele tome as providências necessárias em relação à regularização o quanto antes, afirma o advogado.

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"Tudo isso considerando que as plantas do imóvel provavelmente estarão com o dono e, depois, dependendo da modalidade da regularização, devem ser assinadas por profissional técnico, além da assinatura do proprietário", diz.  

Mas, é importante ressaltar que a prefeitura está regularizando a edificação, não a atividade comercial exercida nela, destaca o especialista. Eventuais questões sobre a regularidade dessa atividade deverão ser verificadas através de procedimentos próprios, solicitando o documento "Licença de Funcionamento" junto à subprefeitura.

Débitos tributários, como impostos, taxas e contribuições de melhorias não são contemplados pela lei, devendo ser solucionados perante à Secretaria Municipal da Fazenda, através de eventuais Parcelamento Administrativo Tributário (PATs) ou Programas de Parcelamento Incentivados (PPIs).  

QUAIS AS FORMAS DE REGULARIZAÇÃO?

A Prefeitura tem previsão de regularizar aproximadamente 750 mil imóveis, segundo o especialista. Isto considerando que, desses 750 mil, 600 mil viriam através da modalidade de regularização Automática, em que o proprietário do imóvel não precisaria entrar com solicitação ou requerimento de protocolo junto ao Município.

"Porém, recomendo a esses proprietários o acompanhamento constante para ver se realmente o seu imóvel entrou na anistia", afirma, lembrando que os outros 150 mil seriam divididos entre as demais modalidades. Conheça cada uma, a seguir:

Automática - Ocorrerá sem necessidade de solicitação ou protocolo de requerimento. Atenderá residências unifamiliares de baixo e médio padrão, e que contavam com isenção total no cadastro de IPTU de 2014, como casos de aposentados e pensionistas, com rendimento mensal inferior a três salários mínimos, que não possuam outro imóvel.

Mas, além dos fatores que impedem a regularização de qualquer edificação, não entram nessa modalidade imóveis em áreas tombadas ou envoltórias e em áreas de proteção de mananciais, ambientais ou de preservação permanente, ou que não atendam as condições descritas na Lei de Zoneamento de 2004.

Pelo § 8º do artigo 5 da nova lei, o certificado de regularização será entregue no prazo de um ano após a sua regulamentação (até 28 de dezembro de 2020), no endereço constante de entrega do IPTU ou emitido via Portal do Licenciamento.

Declaratória - Aplicada em edificações com área total construída de até 1.500 m2. Entram nessa categoria: 

- Residências não contempladas pela modalidade automática;

- Imóveis residenciais verticais e horizontais com até 10 m de altura e 20 apartamentos;

- Prédios viabilizados pelo poder público destinados à Habitação de Interesse Social (famílias com renda mensal entre 0 e 6 salários mínimos) e à Habitação de Mercado Popular (famílias com renda mensal entre 6 e 10 salários mínimos);

- Locais de culto;

- Edifícios de uso misto (residencial e comercial, por exemplo) e comércios ou serviços considerados de baixo risco, como escolas, escritórios, padarias, mercados e salões de beleza.

Para estes casos, segundo o advogado, deverá ser protocolado eletronicamente o formulário de regularização juntamente com os documentos exigidos, como matrícula do imóvel e peças gráficas assinadas por um profissional habilitado, o que atestará a veracidade das informações apresentadas à Prefeitura e o atendimento às condições de segurança necessárias.

"Neste caso, o imóvel só poderá ser regularizado após análise e decisão do município", destaca.

Declaratória Simplificada - A nova lei prevê ainda, dentro da modalidade anterior, procedimento simplificado (§ 1o do artigo 6) para imóveis de uso residencial com até 500m2, regulamentados pelos art.13 e 14 do Decreto 59.164 de 27/12/2019.

Comum - Destina-se às demais edificações não contempladas nas categorias anteriores que e que possuam área superior a 1,5 mil m2

A certificação é emitida a partir de documentos assinados por um profissional habilitado, com posterior análise da prefeitura. Assim como na modalidade anterior, todo o processo será realizado de forma eletrônica.

E A OUTORGA ONEROSA?

O artigo 13 da nova lei, diz que “a regularização das edificações com área construída computável superior ao coeficiente de aproveitamento básico da zona será condicionada ao recolhimento de outorga onerosa."

Ou seja: é uma contrapartida financeira equivalente ao direito do proprietário de construir a mais. "Ela incidirá somente sobre o excedente da área construída computável a regularizar até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo da zona ou aquele constante das leis específicas para o respectivo uso, vigente até a data da publicação da Lei no 16.050/2014 – Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo”, diz a legislação. 

Importante: o valor da outorga onerosa poderá ser parcelado em até 12 parcelas mensais fixas, sendo que cada uma terá o valor mínimo de R$ 500,00.

Pereira lembra que não haverá outorga onerosa sobre imóveis de uso de uso institucional ou prestadores de serviços sociais sem fins lucrativos em parceria com Poder Público (inclui CEI/creches), de uso religioso ou locais de culto (inclusive alugados).

QUAL O PRAZO FINAL? 

Conforme o artigo 2º da Lei 17.202/2019, será admitida a regularização de edificações que abriguem usos permitidos pela legislação até 31 de julho de 2014, segundo o advogado.

O prazo final para o pedido e protocolo dos processos de regularização de edificações será de 90 dias, a contar do dia 1º de janeiro de 2020. Porém, este prazo poderá ser prorrogado.  

O advogado faz um lembrete importante: edificações que abriguem usos não-conformes à legislação, desde que comprovados na época de sua instalação que o uso era permitido, poderão sim ser objetos de regularização.

"A exceção são eventuais acréscimos a partir da data da alteração da Lei de Zoneamento, que a tornou não-conforme (§1a, art. 2o)."

ANISTIA É PERDÃO? 

Não. Segundo o advogado, anistia é perdão apenas em caráter oficial. "É um ato do legislativo em que ficam extintas as consequências de um fato punível, além de qualquer processo sobre ele", explica. 

Ou seja, não é um perdão fazendo vistas grossas à legislação, "mas uma alternativa legal para o cidadão ou a empresa regularizarem a situação do seu imóvel", conclui. Não perca tempo.

FOTOS: Arquivo DC / Karina Lignelli        *Atualizada às 11h58