Multiplan e Iguatemi têm os melhores shoppings, dizem analistas do Itaú BBA

Foram analisados 80 shoppings, com mais de 17 mil lojistas, com uso de inteligência artificial. Os empreendimentos da Allos também aparecem bem posicionados, reduzindo a diferença para as concorrentes

Estadão Conteúdo
20/Mar/2024
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Multiplan e Iguatemi têm os melhores shoppings, dizem analistas do Itaú BBA

Na visão dos analistas do Itaú BBA, as empresas Multiplan e Iguatemi têm os melhores portfólios de shoppings, o que justifica o prêmio nas suas ações em comparação com a Allos. Esta, por sua vez, vem lapidando a sua carteira de ativos em busca de uma melhor colocação no mercado e deve diminuir a distância para seus concorrentes.

A constatação veio após uma pesquisa extensa feita pelo Itaú BBA sobre o comportamento das receitas dos shoppings ao longo de uma década, de acordo com o perfil dos empreendimentos. Foram analisados 80 shoppings, com mais de 17 mil lojistas, entre 2015 e 2023, com apoio de ferramentas de inteligência artificial.

O levantamento é assinado pelos analistas Daniel Gasparete, André Dibe, Mariangela Castro e Alejandro Fuchs, e foi divulgado em primeira mão para o Broadcast (agência de notícias do Estadão).

No estudo, eles observaram que os shoppings do tipo "dominantes" - grande porte, localização central e maior volume absoluto de vendas - são aqueles com maior capacidade de ampliar a receita de locação dos espaços aos lojistas. Eles estão levemente acima dos shoppings do tipo "premium" - repletos de lojas de grifes, voltados aos consumidores de altíssimo poder aquisitivo e luxo.

"Os shoppings dominantes têm o melhor desempenho em termos de crescimento de aluguel por metro quadrado", descreveram os analistas. Pelos seus cálculos, a taxa de crescimento anual composta (CAGR, na sigla em inglês) dos shoppings dominantes foi de 8,5% no período analisado. Já os shoppings premium tiveram crescimento de 8,0%.

A diferença é bem grande para os shoppings classificados como “menos dominantes” - porte médio, localizações não centrais - cujo crescimento acumulado foi de 6% no período, e para os shoppings de público de classes A/B, com desempenho de 5,9%.

"Realizamos uma análise detalhada dos portfólios das empresas de shopping visando entender se é mais vantajoso para uma empresa deter um ativo com perfil 'dominante' ou 'premium'. E os resultados do nosso estudo indicaram que ambos tiveram bons desempenhos. Dito isto, vemos que as empresas cujos portfólios fazem uma mescla de ambos estão igualmente bem posicionadas para proporcionar um forte desempenho no longo prazo", descreveram os analistas.

O estudo também mapeou que, na Multiplan, 77% da receita de locação vêm de shoppings dominantes, e 61% de ativos premium. Na Iguatemi, são 66% de dominantes e 84% de premium. Já no caso da Allos, são 54% de dominantes e só 22% de premium.

Consequentemente, isso deve ser levado em conta na avaliação do valor justo de cada empresa, observaram os analistas. "Acreditamos que portfólios de shoppings com maior qualidade e/ou dominância devem refletir múltiplos mais elevados, pois oferecem maior potencial de crescimento", afirmaram.

A Multiplan tem as ações negociadas a múltiplos mais altos na bolsa. Está em 13 vezes o seu múltiplo P/FFO, que trata da relação entre seu preço de mercado e a projeção de FFO (lucro líquido excluindo depreciação, amortização e efeitos não caixa). Na Iguatemi, é de 10,7 vezes, e na Allos, 10,1 vezes.

"Acreditamos que os investidores atribuem um prêmio para a Multiplan com base na sua maior liquidez e na percepção de que a companhia é uma operadora de alta qualidade no segmento", observaram os analistas.

"Quanto à Allos, seu portfólio é muitas vezes percebido como menos 'premium' do que o da Iguatemi e da Multiplan, o que nossa análise reforçou. Por outro lado, os nossos resultados também revelaram que a lacuna de 'dominância' entre o portfólio da Allos e os da Multiplan e Iguatemi é menor do que normalmente se percebe", acrescentaram.

Mesmo atrás das suas concorrentes, a Allos tem uma perspectiva de ascensão nesses parâmetros, uma vez que tem vendido ativos após a fusão, de modo que o seu portfólio remanescente terá maior concentração em ativos dominantes. Assim, deve tirar uma boa diferença em relação à Multiplan e à Iguatemi, estimaram.

Desde a fusão, a Allos já realizou dez vendas de participações em shoppings, sendo seis totais e quatro parciais, que movimentaram R$ 1,8 bilhão. "À medida que a Allos continua a executar a sua estratégia de reciclagem de ativos, reduzirá ainda mais a lacuna, aumentando a sua produtividade em comparação com os seus pares".

 

IMAGEM: Multiplan/divulgação

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