Imóveis em SP: MCMV puxa ano recorde e mercado mostra concentração nos lançamentos

O balanço do mercado imobiliário em 2024, apresentado na quarta-feira (5) pelo Secovi-SP, mostra números positivos do setor e também revela a diferença de perfil entre os compradores do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e os demais.

Foram lançadas 104,4 mil unidades no ano passado no município, alta de 43% e recorde histórico. Desse total, o MCMV tem um share de 63% – ante 50% em 2023. Dentro do programa mais popular, houve 65,9 mil lançamentos, crescimento de 79% – nas demais faixas todas (38,6 mil), a alta foi bem menor, de 6%.

No recorte de unidades vendidas, das 103,3 mil (+36% sobre 2023), 57,5 mil estavam no MCMC (56% de share), aumento de 60%, e 45,8 mil (44%), nos demais (+4%).

Na apresentação dos dados, o presidente-executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, e o economista-chefe da entidade, Celso Petrucci, destacaram o crescimento da participação do programa imobiliário do governo.

No Valor Global de Vendas (VGV), que somou R$ 54 bilhões em 2024, crescimento de 15%, o MCMV representou R$ 15,1 bilhões, com alta de 63%. Petrucci observou que em 2020 as vendas do programa somavam R$ 7 bilhões.

Em quatro anos, o valor mais que dobrou. As vendas dos demais mercados, com imóveis de maior valor unitário, somaram R$ 38,9 bilhões, alta de 4%.

Outro dado importante revelado na pesquisa do Secovi-SP, feita com aproximadamente 60 empresas, é a concentração nos lançamentos. No MCMV, dos 96 distritos da capital paulista, dez concentram 43,4% dos lançamentos. E dois a cada três estão na Zona Leste (38%) e na Zona Sul (28%).

Nas demais faixas fora do MCMV, dez distritos concentraram 52,8% dos lançamentos em 2024 e focaram principalmente nas zonas Sul (35%) e Oeste (32%).

FRANJAS

Segundo Wertheim, o MCMV está modificando o panorama dos lançamentos na cidade. “Você produz unidades em direção ao Centro, e não mais nas franjas”, afirmou.

Entre os imóveis lançados nesse programa, 81% são de dois dormitórios, 83% têm de 30 a 45 metros quadrados e 69% custam menos de R$ 264 mil.

Nos outros mercados, 40% são de um dormitório e 38%, de dois dormitórios, 59% estão na faixa de R$ 350 mil a R$ 700 mil e 30% têm menos de 30 metros quadrados.

“O mercado imobiliário constrói onde tem demanda”, disse o presidente do Secovi. “Quem determina esse desenho é o consumidor. Ninguém vai vender geladeira no Polo Norte.”

Ele destaca ainda o ritmo de vendas na cidade: “O que está sendo lançado está sendo vendido”. Foram lançadas 104,4 mil unidades em 2024 e vendidas 103,3 mil. O balanço recorde e otimista de 2024, no entanto, dá lugar a projeções mais conservadores para este ano e o próximo.

Wertheim diz que um dos principais desafios é o funding, a captação de recursos. “A demanda exige mais recursos para a produção imobiliária”, afirmou.

Esse volume chega hoje a pouco mais de R$ 2,4 trilhões, sendo R$ 773 bilhões do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), cuja participação recuou de 34% (2023) para 32% (2024), segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Mesmo assim, cresceu 4% nominalmente. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço responde por R$ 641 bilhões (27%), alta de 12%.

INADIMPLÊNCIA BAIXA

A taxa de distratos em relação às vendas mostra tendência de queda: 4,5% em dezembro de 2024. Esse indicador, no pico, chegou a quase um quarto dos contratos rescindidos (23,5% em agosto de 2016).

Os representantes do Secovi-SP ressaltaram ainda a redução da inadimplência, que representou 1% do total no ano passado, ante 1,4% em 2023. O presidente-executivo acredita que a taxa deverá se manter na faixa histórica de 1% a 2%. Só subiria muito além disso, afirmou, em uma situação de desemprego generalizado, o que não está no horizonte neste momento.

Para 2025, as primeiras projeções apontam vendas anuais oscilando de 0% a 5% no MCMV e com variação mais larga, de -5% a +5%, nos outros mercados. “É uma projeção responsável”, afirmou o presidente-executivo do Secovi.

Com taxas de juros de 11% a 12% no SBPE – “Ainda são mais vantajosas em relação ao CDI” – e estoque de imóveis abaixo da demanda, as expectativas do setor se mantém positivas.

Mas a entidade cobra “compromisso” do governo federal com a redução de gastos públicos e a política fiscal. “É isso que a sociedade está cobrando do governo”, disse Wertheim. “Não é questão de trocar o presidente do Banco Central, mas de política econômica.”

UNIDADES LANÇADAS EM 2024

(Cidade de São Paulo)

Minha Casa, Minha Vida (MCMV)

(10 distritos concentram 43,4%)

1. Belém: 3.484 (5,3%)
2. Campo Grande: 3.435 (5,2%)
3. Ermelino Matarazzo: 3.420 (5,2%)
4. Barra Funda: 3.142 (4,8%)
5. Santa Cecília: 2.869 (4,4%)
6. Jaraguá: 2.624 (4,0%)
7. Santo Amaro: 2.585 (3,9%)
8. Jardim São Luís: 2.490 (3,8%)
9. Cambuci: 2.319 (3,5%)
10. Parque do Carmo: 2.146 (3,3%)

 

Outros mercados (exclui MCMV)

(10 distritos concentram 52,8%)

1.Vila Mariana: 4.119 (10,7%)
2. Itaim Bibi: 4.068 (10,5%)
3. Pinheiros: 2.215 (5,7%)
4. Saúde: 1.913 (5,0%)
5. Bela Vista: 1.753 (4,5%)
6. Santo Amaro: 1.691 (4,4%)
7. Campo Belo: 1.220 (3,2%)
8. Consolação: 1.218 (3,2%)
9. Vila Prudente: 1.092 (2,8%)
10. Barra Funda: 1.088 (2,8%)

 

IMAGEM: Leonardo Rodrigues/DC