Grandes redes querem a redução de aluguéis em shoppings

A vida das empresas de shopping não tem sido fácil. Os consumidores estão gastando menos, os pequenos comerciantes que não estavam conseguindo pagar suas contas deixaram os empreendimentos e, mais recentemente, as grandes varejistas também começaram a fazer pressão para baixar o preço do aluguel.

A tensão nas negociações entre lojistas e shoppings é tradicional, mas o foco em redução de custos fez redes de grande porte, que assumem o papel "âncoras" nos empreendimentos, revisarem os contratos de aluguel até mesmo de lojas antigas.

Renner, Via Varejo e Magazine Luiza são algumas das redes que estão buscando reduzir custo com aluguel. O efeito pode ser observado no chamado leasing spread, índice que mede a diferença do valor de um contrato de aluguel e o acordo anterior.

Esse número mostrou enfraquecimento no caso da administradora de shoppings BRMalls. Entre os meses de abril e junho, o indicador de renovações caiu para 15,9%, frente resultado de 22,1% em igual período do ano passado.

Nos três meses iniciais de 2015, a categoria chegou a 12,3%, após operar entre 20% e 30% em períodos anteriores. No segundo trimestre, a receita com aluguel mínimo da BRMalls subiu 3,9% na comparação anual, uma desaceleração frente o ganho anual de 5,3% no mesmo período do ano passado.

Apesar disso, o diretor presidente da companhia, Carlos Medeiros, afirmou que a empresa tem mantido suas políticas para descontos. O enfraquecimento das vendas no varejo se soma este ano a uma forte alta de custos para os lojistas, em especial por conta do aumento do preço da energia.

Com isso, todas as grandes varejistas têm buscado reduzir gastos e a conta do aluguel passa a ser mais questionada. Para o especialista em shopping center e varejo e diretor da Make it Work, Michel Cutait, o momento ruim para as vendas mudou um cenário em que os reajustes dos alugueis ocorriam de forma generalizada tanto em lojas novas, em reposições de lojistas e em renovações.

"Se o shopping tiver interesse nesse grande lojista que pede renegociação, ele pode ceder, principalmente no atual momento econômico", diz. A Lojas Renner é uma das redes de varejo que estão renegociando o valor do aluguel.

"Não se faz um shopping sem âncoras", diz o presidente da Renner, José Galló. A empresa, segundo ele, tem partido para a renegociação sempre que o desempenho das lojas nos shoppings não atinge o esperado em termos de rentabilidade, despesas e vendas.

Em alguns casos mais específicos, as renegociações de contratos foram piores para as administradoras. No shopping Iguatemi Ribeirão Preto, foi relatado leasing spread negativo nos novos contratos de locação e descontos concedidos aos lojistas.

De acordo com a Iguatemi, que administra o empreendimento, o resultado fraco se deu, principalmente, em função do contexto macroeconômico e competitivo da região enquanto o shopping ainda está em maturação.

A Via Varejo, dona das Casas Bahia e do Pontofrio, uma das maiores varejistas do país, também está ativamente buscando renegociação de contratos de aluguel diante do cenário de retração nas vendas de eletroeletrônicos.

"Queremos adequar os custos de ocupação a esse novo cenário", diz Líbano Barroso, presidente da empresa. Para Cutait, porém, shoppings de muita demanda estão mais protegidos contra esse efeito. Apesar disso, empresas grandes que tenham em seu portfólio shoppings menos reconhecidos podem sofrer.

É o caso da BRMalls, que tem shoppings consagrados como o Villa Lobos, em São Paulo, e outros ainda em maturação, como o Vila Velha, no Espírito Santo. Na capital, a empresa administra o shopping Jardim Sul, que tem alguns espaços vazios.

CUSTO DE OCUPAÇÃO 

O esforço de lojistas é o de adequar os custos de ocupação ao novo cenário de vendas mais fracas. Embora não apresentem ainda queda, os custos de ocupação nas grandes companhias de shopping têm mostrado estabilidade como percentual das vendas.

Esse custo subiu 0,6 ponto porcentual para 11% nas lojas da BRMalls, enquanto o índice da Multiplan ficou praticamente inalterado em 12,6% no segundo trimestre e o da Iguatemi se manteve em 11,6%.

Frente à pressão dos varejistas, analistas atentaram para uma possível concessão excessiva de desconto pelos shoppings. Para controlar esse movimento, a Aliansce criou um Comitê de Desconto.

"Estamos olhando cada desconto que está sendo concedido em cada empreendimento", Henrique Cordeiro Guerra, diretor executivo da companhia. Ao mesmo tempo, as redes varejistas desaceleram o passo na inauguração de lojas novas.

Na Cia. Hering, que opera redes de franquias, Frederico Oldani, diretor financeiro, diz que a desaceleração tem levado em consideração os custos de aluguel.

No varejo de vestuário, Marisa e Riachuelo também têm adotado postura mais conservadora para aberturas. Para Marcelo Silva, diretor superintendente do Magazine Luiza, a baixa procura de lojistas por inaugurações facilita as negociações de aluguel. "Se está em crise, o preço cai, é a lei da oferta e demanda."

PEQUENOS VAREJISTAS

Mas, para alguns varejistas, como os de redes de franquias ou marcas de pequeno e médio porte, o aluguel não tem sido a maior das preocupações. A verdadeira caixa preta dos custos de operar em shoppings é o condomínio, para a maioria dos presentes à reunião do Conselho de Varejo da Associação Comercial de São Paulo (ACSP), realizada nesta sexta (21).  

Nelson Kheirallah, vice-presidente da ACSP e coordenador geral do Conselho, diz que o custo de condomínio é de, no mínimo, 20% do que a loja vende. "O preço das placas (de aluguel) caiu pela metade. Mas, por conta dos altos custos, observamos em todo o Brasil varejistas devolvendo espaços por não conseguirem bancá-los", afirma. 

Os lojistas alegam falta de conversa entre as partes. Nelson Oshiro Hokama, diretor de expansão da rede Multicoisas, diz que "é hora de balancear a economia". Mas não só pensando em baixar o aluguel, que já nem está tão alto, e, sim, em reduzir o condomínio.

"É preciso chegar um acordo com os empreendedores sobre a melhora do desempenho das partes para conseguir mais eficiência. Senão, não tem como o negócio ser viável."

Josué Varella, diretor de expansão da TNG, e Heitor Soubihe, da Adidas, vão mais além. Segundo Varella, apesar de o momento ser de redução de custos,falta transparência na apresentação das contas pelos shoppings aos lojistas.

"Agora, olhamos apenas para oportunidades que ofereçam custos menores. O ambiente de negócios está difícil, então as duas partes precisam falar a linguagem que seja comum ao varejo hoje, que é a de redução de custos. Para quem nos oferecer (custos menores), é natural que nossa escolha seja essa", afirma. 

Já o executivo da marca de produtos exportivos lembra que muitos empreendimentos rateiam entre os lojistas não só a alta de itens como energia elétrica, mas também de vacância, inadimplência ou salário do superientendente.

Custos que, em tese, seriam de responsabilidade do empreendedor, por fazerem parte do risco do negócio. "Por isso, a importância da transparência na composição (do condomínio)", diz Soubihe. 

Com esse objetivo, segundo Kheirallah, foi criado um grupo dentro do Conselho para começar a entender essa composição, e como melhorá-la. "Precisamos da parceria dos empreendedores de shoppings para acabar com esse estigma da 'caixa preta'. Falta integração entre as partes, mas estamos trabalhando nisso'".    

Com Karina Lignelli