Escassez de espaços comerciais para locação deve continuar em 2024

Depois da pandemia, o mercado imobiliário como um todo passa por um momento de retomada, tanto no segmento residencial como no comercial. Esse último, aliás, já entra em 2024 mantendo a tendência de alta procura e escassez de pontos já que, no caso do comércio, agora esses imóveis também são procurados para se tornarem "lojas de estoque", ou centros de distribuição do e-commerce.  

O movimento também começa a chegar às lajes corporativas em escritórios padrão AAA, ou mesmo B e C que, com a consolidação do trabalho híbrido ou presencial, voltaram a ficar na mira dos empreendedores por oferecerem infraestrutura de qualidade, e redução no valor locatício que pode chegar a 50%. 

As duas principais tendências para o mercado de locação de imóveis comerciais nesse início de ano são destacadas por Maíra Módolo Vieira Varanda, head comercial e de assessoria jurídica da Local Business, empresa do Grupo Lopes Imóveis especializada no segmento corporativo em geral.  

Levando em conta o período de pandemia, fator impactante não somente no Brasil, mas no mercado imobiliário global, a taxa de vacância passou de 22% em 2021. Agora, com o mercado aquecido, a taxa caiu para 6%, segundo a Building, plataforma de apoio da Local Business. 

Dos espaços que podem ser divididos por lojistas de diversos segmentos com preços mais competitivos, às lajes corporativas em áreas como Av.Paulista e Chucri Zaidan, que por um período ficaram esquecidas e hoje ganham visibilidade pela escassez e do alto preço do eixo mais cobiçado Faria Lima e Juscelino Kubitschek, segundo Maíra, as perspectivas são positivas para quem souber negociar. 

"Após o segundo semestre, porém, talvez tenhamos uma redução drástica de estoques, pois, como é sabido, trata-se de um mercado totalmente cíclico, e um investidor capitalizado e com expertise no negócio sempre aproveita as boas oportunidades", diz. 

A seguir, Maíra faz um panorama desse mercado em entrevista ao Diário do Comércio: 

 

DC - Em janeiro de 2023, fizemos uma reportagem apontando 'escassez' de pontos comerciais, principalmente em regiões como o Bom Retiro. Como está esse cenário hoje, um ano depois?

Maíra - Sabemos que a região Central sempre foi um polo muito forte para os lojistas e comerciantes de São Paulo. Com a pandemia, vimos muitas portas se fecharem, mas temos observado, por meio do time de especialistas da Local Business, um aumento significativo nas buscas por imóveis comerciais na região.

Os pontos mais procurados são Bom Retiro, Brás e Liberdade, onde já tivemos, inclusive, escassez de produtos para ofertar aos nossos clientes.

Uma questão observada nas locações comerciais na região do Centro de São Paulo é que grande parte dos nossos clientes tem optado por imóveis de “meio” (imóveis que ficam entre outros imóveis), e não mais por imóveis localizados em esquinas (que eram os mais buscados antes da pandemia).

 

Qual o motivo dessa mudança?

A mudança se dá tanto pelos imóveis de esquina terem um preço mais elevado que os de meio, quanto por serem considerados mais vulneráveis a arrombamentos e furtos por nossos clientes.

Outra mudança interessante que contribuiu para o crescimento de imóveis locados e vendidos no Centro está na nova tendência de lojas de estoques, que não são voltadas para o atendimento direto ao público, mas são centros de distribuição com atendimento on-line.

Ainda na região central, verificamos a procura por imóveis que comportem divisão de espaços entre comerciantes que atuam em segmentos diferentes, com ofertas de serviços e produtos variados, mas para o mesmo público. A vantagem deste formato está em apresentar custo mais baixo (visto que o aluguel é dividido entre todos), o que permite ampliar seus negócios e locar mais espaços.

Acreditamos que essa tendência deve permanecer e aumentar em 2024, razão pela qual temos uma equipe atuando diretamente nessa região para entregar a melhor relação produto x oferta.

 

Em muitas ruas, os lojistas só conseguiam alugar bons espaços mediante 'luvas', algo que já foi muito comum em shoppings centers. Isso ainda acontece?  

Como a Local Business e a Lopes não trabalham com essa prática, não conseguimos avaliar se esse cenário ainda permanece. Mas temos conhecimento de que a cobrança de 'luvas', especialmente nas regiões conhecidas como vitrine para as grandes marcas, como as regiões do Bom Retiro e da Oscar Freire, por exemplo, foi muito comum no passado. Mas acreditamos que, após a pandemia, a prática no mercado imobiliário, se não foi encerrada, apresentou uma grande diminuição.

 

Dados recentes apontam que o aluguel de imóveis comerciais aumentou 3% em 2023 em relação ao período pré-pandemia. Essa tendência de aumento deve continuar em 2024? 

Se levarmos em conta que o período de pandemia foi um fator impactante não somente no Brasil, mas no mercado imobiliário global, devemos considerar que houve alta taxa de vacância destes imóveis e, consequentemente, uma baixa nos valores locatícios em decorrência da demasiada oferta.

Passado esse período, as empresas retomaram as atividades presenciais e híbridas, o que contribuiu para o crescimento na procura por imóveis comerciais, elevando os valores locatícios. Atrelado a isso, houve uma atualização de preços que haviam sido renegociados na pandemia, quando muitos proprietários permitiram a manutenção do aluguel nos contratos ou optaram por fazer ajustes concedendo descontos.

Outro fator que podemos considerar que contribuiu para o aumento foi a variação dos indexadores de aluguel. Até a pandemia, o índice mais utilizado nos contratos locatícios era o Índice Geral de Preços- Mercado (IGP-M) que, no auge da covid-19, chegou a acumular variação positiva de 37% em decorrência de alta da inflação no atacado, levando proprietários a alterarem para o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) que, além de refletir a inflação oficial do país, também estava mais baixo naquele período.

Esse movimento fez com que muitas imobiliárias adotassem o IPCA como índice padrão em seus contratos. Essa preferência de indexação pela inflação oficial do país também explica o atual momento, que apresenta aumento dos valores locatícios, pois enquanto o IPCA acumula alta de 4,68% nos 12 meses, até dezembro o IGP-M teve variação negativa de 3,46%. 

Diante desse cenário, acreditamos que 2024 será um ano de crescimento para o mercado de locação comercial, mas com menos variação de preço, já que estamos mais organizados economicamente, há previsão de redução da taxa Selic, as grandes empresas conseguiram definir seu novo formato de trabalho e os índices de reajuste refletem melhor a inflação do país.

 

Como está o mercado de salas comerciais, que sofreu com a pandemia e o avanço do home office, já que hoje muitas empresas adotaram o formato híbrido ou voltaram ao presencial? 

Ao contrário do que observamos em 2022, quando os empregadores ainda não tinham certeza sobre a volta ao presencial, em 2023 as políticas de trabalho já se consolidaram e, com isso, as empresas já conseguem ter uma visão melhor sobre a necessidade de seus espaços.

Com a mudança do home office para o sistema híbrido ou presencial, as grandes empresas viraram a chave e começaram a expandir seus espaços e, consequentemente, a procura por salas comerciais e lajes corporativas na capital paulista começam a apresentar um crescimento gradual, ainda que tênue.

No primeiro semestre de 2023, segundo a consultoria Building, uma das plataformas de apoio da Local Business, houve melhora na taxa de vacância, índice que mostra a quantidade de edifícios corporativos desocupados. Em relação ao fim de 2022, esse índice recuou de 21,3% para 21%.

Parece pouco, mas é um alento e o setor vem celebrando. Mas cada região que possui concentração de salas comerciais e lajes corporativas tem apresentado um tipo de movimento. 

 

Em que sentido?

A região da Faria Lima e JK sempre foi conhecida por ter uma ocupação voltada ao mercado financeiro, mas hoje temos uma grande procura por empresas de tecnologia disputando estes espaços, contribuindo para que tenhamos um índice de vacância baixo (em torno de 6%, segundo dados da Building).

Já na região da Berrini e Chucri Zaidan, que até então apresentava alta vacância em decorrência da pandemia, observamos um movimento conhecido no mercado imobiliário como flight to price, ou seja, as empresas estão migrando para a região, pois, além de encontrarem ativos excelentes e com infraestrutura necessária para o seu segmento, ainda tem redução no preço dos valores locatícios - que representam recuos de até 50% no metro quadrado, se comparados aos das regiões consideradas nobres.

A tradicional região da Avenida Paulista também tem sido alvo de procura por nossos clientes. Além da localização, do fácil acesso, encontramos espaços menores que podem atender às demandas de empresas que não precisam mais de uma laje inteira para comportar seu time.

Por isso, nossa expectativa para 2024 é que haja um aumento significativo na busca por salas e lajes comerciais, especialmente nas regiões da Berrini, Chucri Zaidan e Paulista, considerando as percepções e os negócios realizados no segundo semestre de 2023 pelo time da Local Business.

 

No atual cenário, vale mais para o empreendedor alugar um imóvel comercial na rua ou em shoppings/stripmalls? 

No momento de escolher um ponto comercial para estruturação do seu negócio, o que vale muito é  ponderar a localização. Considerando o momento atual, nas duas situações o empreendedor terá vantagens e desvantagens. Exposição da marca, por exemplo, é um dos fatores relevantes.

Há marcas que ainda precisam de visibilidade e movimento de rua, e a fachada ativa proporciona essa relevância. Dependendo da localização, os custos de locação são mais altos, e a responsabilidade pela segurança do local é do locatário.

Já em shoppings, embora o custo total seja mais alto, muitas vezes segurança e comodidade estão inseridas no pacote de locação. A sugestão para esse tipo de locação é para marcas já consolidadas ou empresas que queiram investir em branding. Horário de funcionamento também é outro fator importante a ser destacado, assim como acesso para vagas de garagem, experiência de compra e público-alvo.

Resumidamente: uma loja de rua oferece maior flexibilidade, custos mais baixos e contratos mais flexíveis, o que permite ao empresário uma adequação de custos mais razoável. Dentro de uma locação em shopping ou stripmalls, o empresário precisa entender que a consolidação da sua marca é um fator determinante, para que o retorno x investimento seja positivo. 

Devemos destacar, também, negócios que necessitam de loja conceito: ruas de destaque, como a famosa Oscar Freire, ganham relevância, independentemente do valor de metro quadrado aplicado. Para shoppings, vale destacar que a capacidade de expansão deve ser altamente considerada. Portanto, não há regra pré-definida, e uma consultoria adequada é o melhor caminho antes da tomada de decisão.

 

Recentemente, um especialista do Secovi-SP disse que o mercado imobiliário está com redução drástica de estoques para compra. Fale um pouco sobre esse mercado para 2024, lembrando que são imóveis novos, e das perspectivas para os empreendedores-corretores: 

Falar sobre o cenário imobiliário como um todo requer muito cuidado, pois cada segmento tem sua particularidade. Focando em nosso business, que é o mercado corporativo, concordo que há uma redução drástica de estoque somente no que diz respeito às lajes corporativas AAA, dentro do eixo Faria Lima/JK.

Mas quando se tratam de lajes corporativas B e C, ainda temos um estoque considerável - tanto que investidores buscam áreas na Av.Paulista e Chucri Zaidan, que por um período ficaram esquecidas e hoje ganham visibilidade em função da escassez e do alto preço do eixo mais cobiçado Faria Lima/JK.

Salas e conjuntos comerciais B e C continuam com oferta significativa, e investidores que atuam no formato Plug in Play (do tipo "compre e mude"), buscam aproveitar essa oferta, devolvendo ao mercado conjuntos reformados, modernos e prontos para uso, equilibrando o valor de metro quadrado.

Esse tom deve continuar até o início de 2024. Após o segundo semestre, talvez tenhamos essa redução mencionada na abordagem, pois, como é sabido, trata-se de um mercado totalmente cíclico, e quem é um investidor capitalizado e com expertise no negócio aproveita as boas oportunidades. 

IMAGENS: Lopes Imóveis