Aluguéis em shopping centers disparam em São Paulo

As franquias sempre foram as maiores aliadas dos shopping centers. Há quem assegure que um setor não sobrevive sem o outro. Um shopping sem uma grande bandeira corre o risco de não vingar. Assim como uma rede precisa estar em um grande centro de compras para se firmar.

O fato é que a combinação de queda de vendas e o aumento dos custos de ocupação acabou atingindo a “fidelidade” das franquias, desencadeando, neste ano, um movimento mais intenso das redes pela procura de novos espaços, formatos e ou canais de vendas.

Postos de gasolina, universidades, cinemas, hipermercados, academias e os chamados strip malls, conhecidos como shoppings de vizinhança, são alguns dos novos alvos das franquias para instalação de lojas. Os quiosques e os food trucks também aparecem como formatos mais em conta para levar os produtos até os consumidores.

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O que há é uma oposição entre vendas em queda e aluguéis em alta, acirrando a fricção no relacionamento entre os comerciantes e a administração dos shopping centers.

Sim, as vendas estão bem mais fracas neste ano. No acumulado até outubro o movimento do varejo paulistano cresceu menos de 2%. Já os custos de ocupação dos shoppings, isto é, o quanto as lojas pagam de aluguel, condomínio e fundo de propaganda e até luvas estão em alta.

Estudo que acaba de ser concluído pela BG&H, consultoria especializada em expansão do varejo, revela que o valor médio do metro quadrado do aluguel em shoppings em São Paulo subiu de R$ 257, em abril, para R$ 273 em outubro passado - valor 6,22% superior. Na comparação com a pesquisa de novembro de 2013, o aumento atingiu 16,2% e 36% em relação a agosto de 2013. São percentagens bem acima do IGP-M, usado para reajustes de contratos de aluguel, que no acumulado dos últimos 12 meses até outubro foi de 2,95%.

A luva (cessão de direito), o valor que o lojista paga para ter direito a um ponto comercial, também está mais cara. O valor médio da luva por metro quadrado em São Paulo era de R$ 7,4 mil, segundo pesquisa da BG&H realizada em agosto do ano passado. Nos levantamentos seguintes, o valor médio subiu para R$ 9,3 mil (novembro de 2013), para R$ 9,8 mil (abril de 2014) e agora para R$ 10,2 mil (outubro de 2014).

“Nossa pesquisa reflete a abertura de lojas neste final de ano, com preços negociados entre julho e setembro”, diz Marcos Hirai, sócio-diretor da BG&H. “Também indica que há maior movimento de lojas abrindo do que fechando.”

A Francap, consultoria especializada em gestão de redes de franquia, também constatou alta de preços de ocupação nos shoppings. Somente neste ano, o aumento real de custos de aluguel, condomínio e fundo de propaganda oscilou de 10% a 20%, em média, de acordo com André Friedheim, sócio da Francap e diretor da Associação Brasileira de Franshising (ABF).

Com vendas em queda impulsionando a prática de promoções e aluguel e condomínio em alta, o resultado não poderia ser outro: o custo de ocupação dos shoppings, que há dois anos representava entre 5% e 8% do faturamento das lojas, representa hoje aproximadamente 15%, em média, chegando, em alguns casos, a 25%.

O ideal para manter as finanças saudáveis, segundo os especialistas ouvidos pelo Diário do Comércio, é que este percentual não ultrapasse 10%. Alguns lojistas dizem que o percentual mais adequado para assegurar as margens seria mesmo ao redor de 5%.

“Este é um tema polêmico do momento. Está havendo, sim, um desbalanceamento entre o custo e o desempenho do negócio nos shoppings”, afirma Nelson Oshiro Hokama, diretor de expansão da Multicoisas, rede com 180 lojas espalhadas pelo país, das quais 55% estão em shopping centers. “O reajuste dos contratos não cresce na mesma proporção que as vendas das lojas instaladas em shoppings, o que causa um conflito.” As franquias, portanto, quebram a cabeça em busca de alternativas.

LOJAS DE RUA SÃO MAIS RENTÁVEIS

Testar novos canais de vendas tem sido um caminho adotado por muitas franquias neste período de custos alto de ocupação. Com 33 lojas em shoppings, a Seletti, rede especializada em comida saudável, criada em 2007, decidiu testar um ponto de venda em um posto de gasolina. O custo de ocupação do restaurante da Seletti, localizado em um posto na Avenida Pompéia, zona oeste de São Paulo, representa 5% do faturamento, bem abaixo de lojas de shoppings em que este percentual chega a 25%. “Estamos analisando a ida para locais onde estão farmácias, estações do metrô e desenhando um modelo de loja de rua que deverá ser implantado no ano que vem”, afirma Leonardo Barros, gerente de expansão da Seletti.

O que Barros observa foi constatado por outro estudo conduzido pela ABF e pela consultoria Deloitte sobre o setor de franquias. Do total das quase 100 redes consultadas, 63% informaram que as lojas de rua são mais lucrativas e 53% disseram que também faturam mais.

A pesquisa, realizada entre agosto e setembro, também prevê que, nos próximos dois anos, as novas unidades seriam abertas em ruas (53% das respostas). Shoppings e os centros comerciais são a opção, respectivamente, de 33% e 9% dos entrevistados.

Formatos mais enxutos, como quiosques, corners ou carrinhos, também devem ganhar força. Envolvem investimentos da ordem de R$ 80 mil para o franqueado. De acordo com o estudo, tais modelos já vêm sendo adotados por cerca de 384 franquias em cerca de 17,2 mil pontos, com movimento da ordem de R$ 6 bilhões em 2013, cerca de 30% superior ao do ano anterior.

Uatt? tem buscado formatos mais baratos de operação. Foto: Divulgação

A Uatt?, rede de franquia com cerca de 70 lojas especializadas em presentes, descobriu que o quiosque é uma boa solução para seu negócio. A rede possui seis quiosques em funcionamento e se prepara para inaugurar mais quatro até o final do ano – dois no Rio de Janeiro (RJ), um em Campo Grande (MT) e um em Vitória (ES).

“O investimento neste formato é cerca de R$ 50 mil inferior ao de uma loja, sem contar a obra civil e o ponto comercial", afirma Renata Santos, gerente de vendas e relacionamento da Uatt?.

Muitas redes de lojas estão adotando o modelo de quiosque em shoppings porque, além de ser mais em conta, oferece prazos de contratos mais curtos, de um ano, o que dá uma chance maior para as redes testarem seu público em determinado local ou região. Quando um quiosque apresenta bom desempenho de vendas, o próprio shopping acaba por se interessar pela franquia em um espaço maior, o que torna a negociação do ponto bem mais equilibrada.