São Paulo, 26 de Setembro de 2016

/ Finanças

Retorno de aluguel residencial novo perde da inflação e dos juros
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Locação cresce em ritmo bem menor do que a inflação, segundo levantamentos da FipeZap e Secovi. Momento bom para os inquilinos negociarem contratos

A rentabilidade média do aluguel residencial novo de nove cidades brasileiras foi de 4,8% no acumulado de 12 meses até janeiro, abaixo da inflação e da taxa de juros real, segundo o Índice FipeZap Locação, que passa a ser divulgado mensalmente a partir deste mês.

A variação dos preços de novos aluguéis também sobe em ritmo fraco e abaixo da inflação, segundo pesquisas do FipeZap e Secovi-SP (Sindicato da Habitação). 

A inflação oficial medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) foi de 7,14% em janeiro na comparação com igual mês de 2014. 

O índice da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) mostra que, além de ficar abaixo da inflação, o retorno médio do aluguel também foi menor do que a taxa de juros real (descontada a inflação) projetada para os próximos 12 meses na BM&FBovespa que, até janeiro, era de 5,4%. 

Este foi o quinto mês no qual a rentabilidade do aluguel ficou abaixo da taxa real de juros. Em outras palavras, isso significa que o aluguel residencial ofereceu retorno menor do que as aplicações financeiras. 

O FipeZap não avalia os contratos vigentes, apenas os novos, ou seja, os anunciados em Santos, Salvador, Porto Alegre, São Paulo, Campinas, São Bernardo do Campo, Rio de Janeiro, Brasília e Curitiba. Antes, o índice era calculado para as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro.

A rentabilidade anual do aluguel é calculada por meio da divisão do valor da locação mensal (em reais por metro quadrado) pelo valor de venda. O resultado é multiplicado por 12. Em média, o preço do aluguel tem correspondido a 0,4% do valor total do imóvel. 

Segundo o estudo, a maior taxa média de retorno de todas as cidades analisadas foi a do município de Santos, de 6,8% no acumulado de 12 meses até janeiro. Na sequência, as melhores taxas, no mesmo período, foram as de Salvador (5,4%), Porto Alegre (5,3%) e São Paulo (5,2%). 

Segundo Bruno Oliva, economista da Fipe, a rentabilidade do aluguel mostrou uma tendência de queda no longo prazo, depois de atingir o pico de alta de 8% em 2008. 

Essa taxa de retorno permaneceu maior do que os juros reais entre 2009 e 2011 e, depois, de meados de 2011 até meados de 2014, períodos nos quais a taxa de juros da economia (Selic) permaneceu em um patamar baixo. Desde maio de 2013, os juros passam por uma trajetória gradual de alta para conter a inflação.

PREÇOS SOBEM MENOS: BOM PARA INQUILINOS 

A rentabilidade mais acomodada das locações residenciais também acompanha um menor aumento nos preços dos aluguéis novos. 
O levantamento da FipeZap mostra que os preços subiram 2,38% nos 12 meses encerrados em janeiro. A queda real, considerando a inflação medida pelo IPCA no mesmo período, foi de 4,65%. 

Em São Paulo, a variação nos preços de novas locações foi de 1,60% no acumulado de 12 meses até janeiro. O preço médio do metro quadrado para locação na cidade foi o segundo maior do estudo, de R$ 37. 

O maior preço médio de aluguel novo é o do imóvel do Rio de Janeiro, com o metro quadrado médio valendo R$ 41. Nesta cidade, a variação acumulada no preço médio de locação residencial foi de 2,31%.

“O fato é que o preço do aluguel continua subindo, mas a taxas muito menores. Em julho de 2011, chegou a aumentar 20,7% no acumulado de 12 meses”, lembra Oliva.

Segundo o economista, desde então o ritmo de aumento dos preços tem desacelerado e, em junho de 2014, passou a ser menor do que o IPCA. Oliva diz que no mês passado o aumento de preço chegou ao menor nível da série histórica do FipeZap, iniciada em janeiro de 2009.  

“A perspectiva para este ano é que os preços de locação e de venda acompanhem a dinâmica da economia, para a qual não temos boas expectativas. Já há analistas avaliando que o PIB (Produto Interno Bruto) será negativo. O mercado imobiliário é afetado por essas projeções”, diz Oliva. 

Segundo ele, a queda nos preços de novas locações pode ser maior do que nos valores de venda. “A queda real já existe, mas não me surpreenderia um recuo nominal no preço médio do aluguel novo”, afirma. 

A avaliação é a de que os preços de locação são mais flexíveis e os primeiros a sentirem os efeitos de uma economia fraca. “É mais difícil uma pessoa aceitar R$ 900 mil por um imóvel que ela quer vender por R$ 1 milhão. Mas não é tão difícil que uma proprietário aceite R$ 3,6 mil por um imóvel que está alugando por R$ 4 mil”, afirma. 

Pesquisa do Secovi-SP mostra que o aluguel residencial novo subiu apenas 0,4% em janeiro sobre dezembro. No acumulado de 12 meses, a alta foi de 2,1%, abaixo da inflação medida pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), de 3,98% no período.

Segundo a entidade, janeiro foi o quarto mês consecutivo no qual o ritmo de alta do aluguel foi inferior ao IGP-M. A tendência é que os preços continuem oscilando neste patamar, abaixo da inflação, segundo Mark Turnbull, diretor da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP.

“A tendência é que a inflação suba, mas o valor do aluguel novo fique estável. Não vejo neste primeiro semestre cenário para queda nos preços. É importante lembrar que a pesquisa não considera contratos em vigor, dos quais 97% são reajustados pelo IGP-M”, explica. 

O mercado de locação é muito influenciado pela lei da oferta e demanda e, seguindo essa lógica, o imóvel que teve maior valorização no preço da locação foi o de um quarto, com alta de 1,3% no preço em janeiro. 

Nas unidades com dois dormitórios, o valor do aluguel ficou estável e nas com três quartos houve redução de 0,4%. 
Os imóveis mais rápidos de alugar foram as casas, ocupadas em uma média de 15 a 36 dias. Os apartamentos levaram mais tempo: de 22 a 46 dias. 

O cenário daqui para a frente, segundo Turnbull, é favorável para inquilinos. “No fim do contrato, o proprietário tende a aceitar uma boa negociação de reajuste se o inquilino tiver pago tudo em dia e conservado o imóvel. O fato é que a oferta de imóveis está grande”, conclui. 

 



De janeiro a julho, as vendas totalizaram 8.022 unidades, um volume 25% abaixo do mesmo período do ano passado, revela levantamento do Secovi

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Em agosto, a queda nominal foi de 0,37% na média de 11 cidades brasileiras, de acordo com levantamento Fipe-Zap

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Em termos reais, considerando a inflação do período até junho, o preço dos alugueis teve queda de 18,56%, de acordo com a pesquisa FipeZap Comercial

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