São Paulo, 08 de Dezembro de 2016

/ Finanças

Preço de aluguel novo segue em desaceleração
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Indicadores do mercado imobiliário mostram que a queda real (descontada a inflação) está sendo maior nos preços de aluguéis do que nos valores de venda

O baixo crescimento da economia que já atingiu o mercado imobiliário está refletindo de maneira mais forte no comportamento dos preços de locação do que no valor de venda de imóveis. E isto é um sinal claro de que o setor deve atravessar um período de desaceleração neste ano. A rentabilidade do aluguel tem sido menor do que a taxa de juros real (descontada a inflação) e perde até da poupança.

Segundo levantamento do portal VivaReal, que monitora anúncios em 15 cidades, o preço médio do aluguel anunciado nos dois primeiros meses deste ano subiu 0,7%, abaixo da inflação medida pelo IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) do primeiro bimestre , que foi de 1,04%.

Além disso, em cinco cidades houve desvalorização nominal (queda no preço sem considerar o índice de inflação): Belo Horizonte (-0,3%), São Paulo (-0,5%), Salvador (-0,9%), Recife (-1,6%) e Goiânia (-2,9%). 

Em outras cinco cidades (Fortaleza, Campinas, Porto Alegre, Ribeirão Preto e Vitória), houve queda real, ou seja, aumento de preço abaixo do IGP-M acumulado neste ano. 

O preço subiu mais do que este índice de inflação em Curitiba (5,3%), Florianópolis (4,9%), Santos (3,3%), Brasília (3,1%) e Rio de Janeiro (2%).

Nos dois primeiros meses deste ano, o preço médio de venda do metro quadrado de imóveis anunciados no VivaReal, em 15 cidades, subiu 0,9%, também abaixo do IGP-M e da inflação oficial medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que foi de 2,48%. 

Outro indicador que mostra a queda maior dos preços do aluguel novo é FipeZap Locação, que monitora anúncios em nove cidades.  Para se ter uma ideia, no mês passado o preço do aluguel novo subiu 0,38% na amostra da FipeZap, acima do IGP-M do mês de 0,27%. Considerando os dois primeiros meses do ano, porém, a alta foi de 0,54%, abaixo do IGP-M de 1,04% do período. 

Em uma série mais longa, ou nos últimos 12 meses encerrados em fevereiro, a alta média no valor do aluguel foi de 1,95%. 
O percentual ficou bem abaixo da inflação medida pelo IPCA que, no mesmo período, acelerou para 7,70%. A queda real (descontada a inflação) foi de 5,34% em 12 meses. E isso aconteceu pelo nono mês consecutivo. 

Eduardo Zylberstajn, coordenador do FipeZap, diz que a queda real do preço do aluguel foi bem superior do que a observada no valor médio de venda de residenciais anunciados e monitorados.

Para se ter uma ideia, o preço médio do metro quadrado de imóveis do Índice FipeZap subiu 5,87% em 12 meses acumulados até fevereiro. A queda real, portanto, foi de 1,70%. 

“O mercado de locação é mais dinâmico. Há mais rapidez no ato de alugar do que no de vender. E quando a locação se mostra fraca é indicação de que estamos passando mesmo por uma desaceleração de mercado”, diz Zylberstajn. 

Ele afirma que há um conjunto de indicadores, como a baixa demanda do consumidor que faz com que o comportamento dos preços seja mais tímido. No entanto, o movimento não é generalizado e não caminha para uma redução nominal do valor do imóvel para locação. A queda nominal só ocorreu, em fevereiro, em Curitiba (-1,47%) e em Santos (-0,44%), segundo o FipeZap. 

Os maiores aumentos de preços de aluguéis novos ocorreram em São Bernardo do Campo (0,98%) e em São Paulo (0,63%) no mês passado. No período de 12 meses, a alta foi mais forte em Brasília (9,70%), Santos (3,57%), Campinas (2,41%) e São Paulo (2,08%).

“É importante lembrar que se a inflação fosse baixa a queda nominal seria relevante. Mas com juros de quase 13% ao ano e inflação perto de 8% em 12 meses, a queda real é expressiva e chama atenção”, diz Zylberstajn. 

Apesar da comparação com a inflação do IPCA, os contratos ativos de locação de imóveis são reajustados pelo IGP-M, que em 12 meses encerrados em fevereiro subiu 3,86%.  

TAXA DE RETORNO MENOR DO QUE A POUPANÇA

De qualquer forma, a comparação do preço do aluguel com o de venda dos imóveis fornece uma medida da rentabilidade para o investidor interessado em comprar só para alugar.  

Para o rentista que tem contratos ativos de locação, os reajustes acompanham o IGP-M ou outro índice de inflação dependendo do que foi negociado com o inquilino.

Já para o investidor que pensa em comprar apenas para alugar, esta opção não é tão atrativa quanto as aplicações de renda fixa e atreladas ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário, taxa praticada entre instituições financeiras). 

Segundo o FipeZap, a rentabilidade do aluguel foi de 4,9% no acumulado em 12 meses até fevereiro, menor do que a taxa de juros real de 5,8% no mesmo período. Desde setembro, a taxa do aluguel está abaixo dos juros reais. 

O cálculo da taxa de juros real leva em consideração a taxa do CDI da BM&FBovespa esperada para os próximos 12 meses no mercado futuro descontada a inflação esperada para o mesmo período. 

Pior do que esse cenário pontual para a decisão de investimento é a expectativa de que os preços dos imóveis não subirão mais do que a inflação.

“Muitos investidores desistiram de comprar imóvel para alugar e foram para outras aplicações do mercado financeiro. Isso porque a taxa de retorno está baixa. Se não considerarmos a inflação para avaliar a taxa, basta compará-la com a rentabilidade da poupança [de 7,09% em 12 meses até fevereiro]”, afirma Lucas Vargas, vice-presidente comercial do VivaReal. 

Os imóveis mais procurados para locação, ou em 47% das buscas no VivaReal, foram os de 51 a 100 metros quadrados. O levantamento mostra que 42% procuraram por imóvel de dois dormitórios. 



No acumulado do ano, a taxa alcançou 6,60% e, em 12 meses, 7,12%, que representa o percentual utilizado na renovação em contratos de aluguel

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