São Paulo, 09 de Dezembro de 2016

/ Finanças

Porque este pode ser um bom ano para comprar imóvel
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Queda nas vendas de imóveis, economia fraca e baixa confiança do consumidor estão segurando os preços. Mas isso pode mudar em 2016 devido ao Plano Diretor

O comportamento mais acomodado dos preços de imóveis em relação à inflação pode fazer com que esses valores cheguem ao ponto mínimo nesse ano, segundo prevê Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação Imobiliária do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). 

Durante apresentação de resultados do setor nesta quarta-feira (25/02), Kallas disse que este é um bom ano para comprar imóveis, especialmente por pessoas que já tinham feito um planejamento financeiro para isso. “Dificilmente teremos novamente uma época com os preços de hoje para comprar imóvel para morar”, diz. O outro perfil que pode ficar atento é o que investe em aluguel, que compra apenas para locar, com visão de longo prazo.

Os argumentos de executivos do Secovi-SP para embasar esta afirmação são vários. O primeiro é que as vendas de imóveis caíram no ano passado, assim como o número de lançamentos. Mas o estoque (imóveis prontos não vendidos) continua alto e está no patamar de 27,7 mil unidades. 

O segundo fator envolve a regulação do governo municipal em relação ao uso e ocupação do solo, que vai tornar mais oneroso construir fora dos eixos de transportes. O impacto no preço de um imóvel novo fora das regiões que a prefeitura quer estimular pode ser de 27% a 30%, pelos cálculos do Secovi-SP. 

De janeiro a setembro do ano passado, as incorporadoras aprovaram projetos de 43,1 mil unidades, antes da mudança de regra.
Nas unidades que serão lançadas nesses eixos de transporte, o preço do metro quadrado também vai subir. A estimativa é que 70% desses novos projetos tenham um preço 5% superior. 

A definição de eixo de transporte compreende o raio de até 150 metros ao redor de corredores de ônibus (que ficam à esquerda da via), de estações de metrô e de trens e até a 400 metros de terminais de transportes. O empreendedor que construir nessas áreas poderá utilizar até quatro vezes o tamanho total do terreno, vantagem que não é oferecida a quem investe fora do eixo. E isso aumenta o preço do imóvel em relação ao custo de construção. Além disso, o terreno já está custando mais nessas áreas. 

Não só isso, mas outras regras, como apartamentos pequenos (de até 80 metros quadrados), uma única vaga de garagem e construção de espaços públicos no condomínio também entram na conta. A estimativa é que 80 mil de um total de 90 mil lançamentos nos últimos três anos tenham sido realizados fora dos eixos de transporte.

 

Radial Leste é um dos eixos de transporte

 

Parece tudo muito distante, mas Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, explica que as incorporadoras provavelmente comecem a pedir a aprovação de projetos com esse novo perfil a partir deste ano. 

Ele diz que não há condições para que os preços dos imóveis novos no futuro não acompanhem a pressão de custos exigida pela regulação urbana. Em outras palavras, esse será um fator que levará os valores para cima, mesmo com a demanda reduzida.  

Para quem busca imóvel novo, este ano pode ser mais vantajoso em termos de preços, que podem até cair em determinados bairros, já que a localização também determina muito esse comportamento. 

PREÇO MENOR EM 2014

Mas se considerarmos as quedas e altas de acordo com cada localidade de São Paulo, em 2014 o preço médio do metro quadrado de lançamentos residenciais subiu 7,39% em relação a 2013, percentual próximo ao apurado pelo Índice FipeZap de 7,33% para o mesmo ano. 

Os dados do Secovi-SP mostram que o aumento real nos preços foi de apenas 0,4%, se descontada a inflação medida pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). 

Desta forma, o preço médio do metro quadrado por área útil ficou em R$ 9,3 mil no ano passado. 

Durante a apresentação do balanço de 2014, executivos da entidade disseram que não acreditam em queda do preço do metro quadrado neste ano. Por outro lado, reconheceram que o ambiente econômico, marcado pelo ajuste fiscal, e o institucional, abalado pelos casos de corrupção e enfraquecimento do governo politicamente, não serão benéficos para o setor neste ano. 

O fato é que tudo isso e mais a ameaça de aumento do desemprego devem manter a confiança lá embaixo. O mercado imobiliário acompanha o desempenho do PIB (Produto Interno Bruto, a soma de todos os bens e serviços produzidos no país), para o qual a expectativa não é de crescimento neste ano.

Tanto que as projeções da entidade são de vendas de 19,5 mil unidades em 2015, o que corresponde a um recuo de 10% na comparação com os 21,6 mil imóveis comercializados em 2014. Outra projeção mais otimista, caso a economia reaja no segundo semestre, é de alta de 10% nas vendas, ou de 23,7 mil unidades. 

É importante lembrar que o número de vendas do ano passado foi 35,2% menor do que o de 2013, quando o mercado comercializou 33,3 mil unidades. 

Em valores, foram comercializados R$ 11,9 bilhões na cidade de São Paulo em 2014, uma queda de 41,9% em relação ao montante de R$ 20,5 bilhões de 2013, desconsiderando a inflação do INCC. 

Quando se trata da velocidade de vendas, o índice fechou em 42,1%, o que mostra que de tudo que foi lançado apenas 42% foi vendido no período. A média deste índice é de 58%. 

O índice médio de distratos, ou seja, de rescisão do contrato de compra com a construtora ficou em torno de 20% no ano passado.

Os compradores que desistiram do imóvel na hora de pegar as chaves geralmente estavam com o orçamento ajustado e a renda não acompanhou mais o fluxo de prestações de financiamento. No encontro, os executivos comentaram que algumas incorporadoras preferiram revender o imóvel com desconto de 30% no preço, o equivalente ao valor no lançamento. 

Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, diz que não espera aumento no índice de distratos por causa do aumento de juros promovido pela Caixa. “A tendência do distrato é cair, pois todos sentem essa insegurança econômica. As incorporadoras estão mais flexíveis na negociação para manter os contratos ativos”, afirma. 

 

 

O Secovi-SP espera que em 2015 sejam lançados apenas 28,5 mil unidades, um número 10% menor do que as 31,7 mil unidades contabilizadas em 2014. Para ter uma ideia: a quantidade de lançamentos do ano passado já foi 7% inferior na comparação com 2013. A entidade esperava que a queda fosse maior, de 10%. 

TÍQUETE MENOR

Uma exceção ao desempenho do mercado imobiliário ocorreu em municípios vizinhos à cidade de São Paulo e que fazem parte da Região Metropolitana. Os dados do Secovi-SP mostram que nessas cidades o ritmo de vendas acompanhou o número de lançamentos. Foram vendidas 19,7 mil unidades, mais do que as 19,2 mil lançadas. Assim, a quantidade de imóveis disponíveis para venda caiu 11,8%. 

As cidades que mais se destacaram neste sentido foram Osasco, Barueri, São Bernardo do Campo, Guarulhos, Santo André e São Caetano do Sul. Os seis municípios concentraram 74% das unidades lançadas na região Metropolitana. 

Uma das razões é que o valor médio do metro quadrado nessas localidades é cerca de 30% menor do que na capital. Isso faz com que imóveis com o mesmo perfil tenham um preço mais competitivo em relação aos de São Paulo. 

Assim, o valor médio de unidades vendidas no ano passado na Região Metropolitana foi de R$ 365 mil, menor do que o de São Paulo, que é de R$ 551 mil. O valor já desconta a inflação do INCC.

O Secovi-SP avalia que o descompasso de preços em São Paulo pode ter levado algumas pessoas a comprar imóvel em outras cidades, o que gera uma preocupação em relação ao futuro.

Isso porque o novo Plano Diretor quer estimular as pessoas a morar perto do transporte e do trabalho, mas o efeito sobre os consumidores pode ser um paradoxo. Esse comportamento pode se repetir com o aumento de custos imposto pelo Plano Diretor para projetos novos na capital. 

 



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