São Paulo, 02 de Dezembro de 2016

/ Finanças

Eles enxergam oportunidades no mercado imobiliário
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O banqueiro André Esteves, do BTG Pactual, diz que o ciclo de baixa do mercado imobiliário é normal e vai passar. Especialistas debateram oportunidades no setor em fórum internacional

O esfriamento do mercado imobiliário é sinal de oportunidades para especialistas que miram o longo prazo. Alguns deles estiveram reunidos no fórum internacional Summit Imobiliário Brasil, promovido pelo Estadão e o Secovi (Sindicato da Habitação), em São Paulo. André Esteves, presidente do banco BTG Pactual, que opera um portfólio de investimentos em variados setores da economia, disse estar otimista e recomendou a profissionais do setor que busquem oportunidades no setor imobiliário.

Esteves disse que o BTG está ampliando seus investimentos no setor por meio de um fundo que tem comprado imóveis residenciais nas grandes cidades concentradas em São Paulo. Sem dar mais detalhes sobre o fundo, disse que já navegou em incorporação e em propriedade, em geral oscilando de um lado a outro. 

"Há o momento do ciclo de incorporar e o de carregar e isso depende da combinação de oferta imobiliária regional com a disponibilidade de capital e o movimento da taxa de juros", diz. 

Esteves lembrou que navegou de um lado a outro quando investiu na BR Properties, que tem portfólio de propriedades no país, depois de vender a incorporadora PDG em 2010. "O setor oferece oportunidades de a toda sorte, para o pequeno investidor por meio dos fundos imobiliários, e até aos qualificados, com grandes propriedades ", afirma.

O presidente do BTG disse que não se preocupa com o ambiente de negócios, com a economia e o pessimismo, considerando que a escala de situações é tão grande no setor imobiliário que sempre haverá oportunidades. 

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Segundo afirmou, as companhias e os investidores podem ter se alavancado um pouco no setor imobiliário, mas nada que não possa ser digerido. "Passamos apenas por um ciclo de baixa normal, que acontece em diferentes momentos e lugares do mundo. Esse setor é grande e cheio de oportunidades e os desafios podem ser resolvidos", afirma. 

Ao analisar o cenário econômico, Esteves disse estar otimista e acredita que a economia brasileira vai se estabilizar. Apesar de reconhecer que a recessão neste ano levará a uma queda de 1,5% do PIB (Produto Interno Bruto, soma de todos os bens e serviços produzidos pelo país), afirmou que o equilíbrio macroeconômico será alcançado com a ajuda da coordenação política. 

A seu ver não será difícil alcançar uma estabilidade para a macroeconomia já em 2016. O que é um desafio preocupante, segundo Esteves, será atingir um equilíbrio na microeconomia -leia-se aqui no índice de confiança de investidores, empresas e consumidores e na agenda de produtividade, fatores que foram prejudicados pelo escândalo na Petrobras. 

"Isso desorganizou outros setores como os de óleo e gás, infraestrutura e construtoras pesadas. É preciso investigar o que tem de ser investigado. A empresa errou, tem que pagar, pedir desculpa, declarar que aprendeu e bola para frente. Foi o que aconteceu com o Walmart, nos Estados Unidos, e com a Siemens, na Alemanha", disse o banqueiro. 

Ele defendeu que o BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) passe pelos ajustes necessários, concentrando-se mais nos projetos de infraestrutura e menos em empresas de capital aberto, que têm como se financiar no mercado de capitais. 

"É um órgão que acredito ser qualificado, mas o que me preocupa é o tamanho. No ano passado, o BNDES desembolsou quatro vezes mais do que o Banco Mundial e esse gigantismo torna a economia dependente. É uma estatização do crédito brasileiro", disse.

Outra preocupação de Esteves diz respeito ao ciclo de alta da taxa básica de juros, que precisará ser reduzido. "Não que a política monetária não tenha que ser vigilante, mas tem de mitigar os efeitos da tarifa de energia e da desvalorização cambial. A inflação a 8,5% ao ano é o custo que vamos pagar pela indisciplina do congelamento de tarifas dos últimos anos", afirmou. 

Para Esteves, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) deveria aumentar a Selic em 0,25 ponto percentual (p.p.) na reunião deste mês e guardar a opção de fazer mais um ajuste do mesmo tamanho se for necessário. “Seria melhor do que subir a taxa em 0,50 p.p. de uma vez. Se o BC errar a mão, vai entrar em uma zona de criar mais custo econômico, já que a economia está fraca", afirmou.

FUNDOS IMOBILIÁRIOS: DESCONTOS DE MAIS DE 30%

Alexandre Machado, diretor do Credit Suisse Hedging-Griffo, disse que a oportunidade no setor está nos descontos para investir em fundos imobiliários neste ano. O desafio, porém, será o de passar pela adversidade desse ciclo, considerando que há potencial de crescimento para esse segmento. "Os fundos imobiliários cadastrados na CVM (Comissão de Valores Mobiliários) totalizam um patrimônio de R$ 60 bilhões, muito pouco perto dos R$ 2,8 trilhões da indústria de fundos. Há espaço para crescer.” 

Segundo ele, as cotas dos fundos imobiliários estão sendo negociadas em bolsa com descontos de 30% a 50% do valor patrimonial – ou seja, da soma dos imóveis na carteira. 

“Esses fundos oferecem rendimentos mensais e têm o benefício tributário. As cotas estão sendo negociadas a valores abaixo do custo de reposição. Um exemplo é um fundo de escritórios AAA na região da Faria Lima que negocia as cotas por um valor que equivale a R$ 13,5 mil o metro quadrado. Quando se procura um Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção, vendido pela prefeitura para financiar obras públicas) na mesma região, não encontramos por menos de R$ 9,5 mil o metro quadrado”, disse. 
Hoje, o Credit Suisse Hedging-Griffo tem 11 fundos imobiliários voltados ao segmento private.

A recuperação do valor das cotas, de acordo com Machado, é difícil de se prever, já que há pouco histórico para avaliar a tendência desse tipo de aplicação. Hoje, 80% dos investidores de fundos imobiliários são pessoas físicas. 

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“Houve uma euforia a partir de 2008, com o investidor atraído pela isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos. Muitos outros entraram em 2012, quando o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) na bolsa valorizou-se 35%, e ao mesmo tempo a Selic estava em queda. Hoje quase 15 mil investidores saíram do mercado. Quem ficou é o que tem horizonte de longo prazo”, avalia o diretor.

Ele diz que a queda no valor das cotas pode ter refletido a decepção dos investidores pessoas físicas com a oscilação nos preços, provavelmente porque achavam que a aplicação era de renda fixa. 

Na apresentação, durante o fórum, ele mostrou que há uma relação forte entre a desvalorização no valor das cotas com o aumento da taxa de juros. Quando a Selic estava em queda, muitos investidores migraram para os fundos imobiliários. Quando os juros voltaram a subir, as cotas começaram a se desvalorizar.

Na avaliação de Machado, o setor que tem sido mais resiliente nesse momento de crise é o de fundos expostos em shoppings centers. “No ano passado, com todas as dificuldades e rolezinhos, os shoppings conseguiram crescer”, diz. Para as lajes corporativas, ele disse que a perspectiva é a de que a taxa de vacância ainda continue alta, em torno de 22%, nos próximos dois anos. "Particularmente gosto muito do varejo", revelou. 



Para a pessoa física, a taxa média cobrada no crédito livre passou de 73,2% para 73,7% ao ano, de acordo com o BC

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